前期物业服务合同由开发商与物业公司签订，业主入住后间接适用。根据《物业管理条例》，业主对合同不满可起诉物业公司或开发商。
常见纠纷包括服务质量差、收费不合理或设施维护不当。业主需证明合同违反法律或约定，才能胜诉。证据如合同文本、缴费记录和现场照片至关重要。
诉讼前，可尝试协商或向业主委员会投诉。若无效，可向人民法院提起民事诉讼，请求履行合同、赔偿损失或解除合同。
物业公司有义务提供合格服务，否则承担违约责任。业主也可集体诉讼，提升胜诉几率。
为避免纠纷，建议业主参与物业选聘，并审阅合同条款。司法实践显示，此类合同纠纷多以调解结案。