农村院落买卖合同是指农村宅基地及其地上建筑物的买卖协议，受《土地管理法》和《民法典》约束。中国法律规定，农村宅基地使用权不得随意转让，仅限于本集体经济组织成员之间。
合同的有效性取决于是否符合'一户一宅'原则和审批程序。若未经村委会或政府批准，合同可能被认定无效，导致买卖双方权益受损。
签订时需明确院落范围、价格、过户手续和违约责任。买方应核实卖方产权证明，避免购买无权处分财产。实践中，常见纠纷包括产权不明和转让限制。
为降低风险，建议咨询当地土地部门，并办理相关审批。纠纷发生时，可通过行政复议或诉讼维护权利。
总体上，农村院落买卖合同需谨慎操作，遵守法律红线以防无效和纠纷。
此外，了解最新政策变化有助于当事人做出明智决策。